O que são REITs, como funcionam e como investir?
Quer investir no mercado imobiliário dos EUA e receber dividendos em dólar? Descubra o que são REITs, como funcionam e o passo a passo para começar a investir.
por
Time Nomad
-
Publicado em
7/3/2025
Investir no mercado imobiliário americano, um dos maiores e mais maduros do mundo, pode parecer um objetivo distante para muitas pessoas. No entanto, existe uma maneira prática e acessível de participar desse setor sem precisar comprar um imóvel físico: os REITs.
Se você busca diversificação da sua carteira e uma forma de buscar renda em dólar através do mercado imobiliário, os REITs podem ser uma alternativa a ser considerada.
Neste artigo, você vai entender o que são, como funcionam e qual o passo a passo para começar a investir nesses ativos diretamente do Brasil.
O que são REITs?
REIT é a sigla para Real Estate Investment Trust. De forma simples, os REITs são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis geradores de renda. Pense neles como o equivalente aos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que temos no Brasil, mas com algumas diferenças importantes.
Essas empresas investem em uma vasta gama de propriedades, como prédios de escritórios, shoppings, galpões logísticos, hospitais, hotéis, data centers e até mesmo em ativos mais específicos, como terras para plantação e torres de celular.
Ao comprar uma cota de um REIT na bolsa de valores, você se torna acionista da empresa e, consequentemente, passa a ter uma pequena parte de todos os imóveis que compõem seu portfólio.
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Como funcionam os REITs?
O modelo de negócio dos REITs é relativamente simples. Eles geram receita principalmente através do aluguel de seus imóveis. A grande vantagem para quem investe é que, por lei, os REITs são obrigados a distribuir pelo menos 90% de seu lucro tributável aos acionistas na forma de dividendos.
Essa característica os torna muito populares entre investidores que buscam uma fonte de renda recorrente. Os dividendos geralmente são pagos de forma trimestral, mas alguns REITs podem pagar mensalmente.
Para investir, o processo é semelhante ao de comprar ações. As cotas dos REITs são negociadas nas principais bolsas de valores dos Estados Unidos, como a NYSE e a NASDAQ, permitindo que qualquer pessoa com uma conta em uma corretora que dê acesso ao mercado americano possa comprá-las e vendê-las facilmente.
Quais são os tipos de REITs?
Os REITs são classificados em diferentes categorias, dependendo do tipo de ativo imobiliário em que investem. Conhecer essas categorias ajuda a entender melhor onde seu dinheiro está sendo aplicado.
Equity REITs
Os Equity REITs são o tipo mais comum. Eles compram, possuem e administram imóveis físicos. Sua principal fonte de receita vem dos aluguéis pagos pelos inquilinos, e o potencial de lucro está tanto na renda gerada quanto na valorização dos imóveis a longo prazo.
Mortgage REITs (mREITs)
Diferente dos Equity REITs, os Mortgage REITs, ou mREITs, não possuem imóveis diretamente. Em vez disso, eles investem em hipotecas ou títulos lastreados em hipotecas. Seu lucro vem da diferença entre os juros que recebem desses investimentos e o custo de captação desse dinheiro.
Hybrid REITs
Como o nome sugere, os Hybrid REITs são uma combinação dos dois tipos anteriores. Eles possuem um portfólio misto, investindo tanto em propriedades físicas quanto em hipotecas, buscando equilibrar as fontes de receita.
Dentro dessas categorias, os REITs se especializam em diversos setores da economia, como:
- Residencial: Focado em prédios de apartamentos e casas para aluguel;
- Comercial (Retail): Shoppings, centros comerciais e lojas;
- Escritórios (Office): Edifícios comerciais alugados para empresas;
- Industrial: Galpões de logística, centros de distribuição e armazéns;
- Saúde (Healthcare): Hospitais, clínicas e residências para idosos;
- Hoteleiro (Lodging/Resorts): Hotéis e resorts;
- Data Centers: Estruturas que abrigam servidores e infraestrutura de TI;
- Florestal (Timberland): Terras com florestas para extração de madeira.
Qual a diferença entre REITs e FIIs?
Embora ambos invistam no mercado imobiliário, existem diferenças importantes entre REITs e FIIs:
- Natureza Jurídica: REITs são empresas listadas em bolsa, com um conselho de administração. FIIs são fundos de investimento, administrados por um gestor;
- Alavancagem: REITs podem contrair dívidas para financiar a aquisição de novos imóveis, o que pode potencializar seus resultados (e também os riscos). FIIs possuem regras mais restritas quanto ao endividamento;
- Diversificação: O mercado de REITs nos EUA é muito mais maduro e diversificado, com setores que ainda não existem ou são pouco explorados no Brasil, como data centers e florestais;
- Gestão: A gestão de um REIT é interna (a própria empresa administra seus ativos), enquanto a de um FII é geralmente externa, feita por uma gestora contratada.
Como analisar um REIT? Principais indicadores para acompanhar
Analisar os fundamentos de um REIT é um passo essencial antes de investir. Embora existam muitos indicadores, alguns são especialmente importantes para o setor imobiliário.
Lembre-se: a análise de indicadores é uma ferramenta de estudo e não constitui uma recomendação de investimento.
FFO (Funds From Operations)
O FFO, ou "fluxo de caixa operacional", é talvez o indicador mais importante para REITs. Ele ajusta o lucro líquido da empresa, adicionando de volta a depreciação e a amortização, que são despesas contábeis mas não representam uma saída de caixa real. O FFO mostra a verdadeira capacidade de geração de caixa de um REIT.
Dividend Yield (Rendimento do Dividendo)
O Dividend Yield indica o retorno percentual que um investidor recebe apenas com os dividendos, com base no preço atual da cota. É como calcular o "retorno do aluguel" que você recebe pelo valor que pagou na cota, sendo um indicador valioso para quem foca em renda.
P/FFO (Preço sobre FFO)
Este indicador funciona como o "P/L dos REITs". Ele divide o preço da cota pelo FFO por cota e ajuda a avaliar se um REIT está sendo negociado a um preço caro ou barato em comparação com seus concorrentes no mesmo setor.
Taxa de Ocupação e Endividamento
Esses dois indicadores refletem a "saúde" do portfólio. Uma alta taxa de ocupação mostra que os imóveis estão gerando renda de forma consistente. Já o nível de endividamento indica o risco financeiro da empresa; é importante verificar se a dívida está sob controle.
Quais as vantagens de investir em REITs?
- Potencial de Renda em Dólar: Graças à distribuição obrigatória de dividendos, os REITs são uma ótima ferramenta para quem busca construir uma fonte de renda passiva e dolarizar parte de seus recebimentos.
- Diversificação de Portfólio: Investir em REITs dá acesso ao robusto mercado imobiliário americano, ajudando a diversificar seus investimentos para além do Brasil.
- Liquidez: Diferente de comprar um imóvel físico, as cotas de REITs podem ser compradas e vendidas rapidamente na bolsa de valores, oferecendo alta liquidez.
- Potencial de Valorização: Além dos dividendos, as cotas também podem se valorizar ao longo do tempo, gerando ganho de capital para o investidor.
Quais os riscos e desvantagens dos REITs?
Como todo investimento, os REITs também envolvem riscos. O risco de taxa de juros é um dos principais: quando os juros sobem nos EUA, outros investimentos de renda fixa se tornam mais atraentes, o que pode desvalorizar as cotas dos REITs.
Além disso, há o risco de mercado, já que as cotas são negociadas em bolsa e seu preço pode variar conforme o humor dos investidores e as condições econômicas.
Quanto os REITs pagam de dividendos?
A frequência e o valor dos dividendos variam bastante entre os REITs. A maioria paga trimestralmente, mas a quantia exata depende do lucro da empresa em cada período. Embora seja comum distribuir pelo menos 90% do lucro tributável, o valor absoluto pode flutuar. Por isso, é importante acompanhar a saúde financeira e o histórico de distribuição da empresa.
Como investir em REITs com a Nomad?
Investir em REITs ficou muito mais simples para os brasileiros. Com a Conta Investimento Nomad, você pode acessar as bolsas americanas e investir diretamente, sem burocracia.
Para quem se interessa por essa classe de ativos, a plataforma da Nomad oferece acesso ao mercado americano de forma simples e digital. Através da nossa Conta Investimento, é possível converter reais para dólar e ter acesso às bolsas de valores americanas onde os REITs são negociados.
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